股神笔记_第一九五章 房地产大周期 首页

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   第一九五章 房地产大周期 (第1/1页)

    江啸天一笑说:“最后一个时期当然是尾声期了。但是这个时期往往会伪装成所谓的‘主升段’,此时一切都看上去非常完美:上市公司的业绩大增、股价持续拉高、是个人都能赚钱,市场充满着一片欢笑声。”

    “这个时期股票换手率特别高,其实大资金已经逐渐获利了结,早期跟风进来的投资人也趁此机会了结观望,只有散户和刚入市的小白,被股票狂欢的气氛冲昏了头而越买越多。”

    “等到头部出来,股市老手都已经撤离了,只有贪心的股民还在高位站岗,成为最后为宴会买单的人。”

    “当然,刚才讲的是股市整体的周期。早期齐涨齐跌的时候,表现更突出,现在嘛,就要再细化到行业和个股身上了。你问几个行业,我和你详细说说它的周期吧。”

    赵亮听了,想了想,说:“还是说房地产吧,现在是回档期还是尾声期?”

    “我国房地产行业的周期性波动,有专家说是5年一周期、有说是7年一周期的,还有说是20年一周期的。但是总体看,一般都认为房地产现有周期始于1998年。1998年房改到2022年,中国房地产价格出现了三次大幅上涨,分别是在2009-2010、2012-2013、2015-2017期间,差不多20年了。”

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    “在过去的20年里,中国的房地产是突飞猛进的。2000年时,城市居民的人均居住面积才10.3平方米,一个三口之家,挤在只有一厅一室的小房间里。而现在,我国家庭户人均居住面积达到41.76平方米,三口之家住上了三室一厅的大房子,这个20年增长400%。”

    “我国经济基础有特殊背景,有很多非市场因素,包括银行端的融资政策到房地产市场的交易环境,再又就是房地产的核心是土地的买卖,而我国公有土地占主导地位的国情,在全球也是独一无二的。”

    “未来房地产行业股票可能面临的就是一个新周期的开始,而这个周期是在‘房住不炒’和现有住房保有量条件下,加之住宅一般70年的自然寿命,所以未来20年,我认为国内房地产价格整体只能缓慢下降的。此时,居民收入水平会持续增加,等一线房价收入比从现在的26倍,降为13倍左右,基本就是房价底部了。”

    “然后是新的20年上升期,这时候在21世纪头20年建造的房子进入更新期了,新的房子需要重新建设了,房地产行业才会再次上涨,时间大概是2050年左右。”

    赵亮说:“我知道像东方市,平均房价是6万多,人均可支配收入是8万元左右,房价收入比是26.3倍,市中心的房价收入比是40倍。纽约、伦敦这些西方国家重点城市的房价收入比是多少?”

    “纽约房价收入比是大约是18-20倍,纽约的房价也是被全世界炒房的人炒高的。伦敦大概也是20倍,只有东京的房价收入比不到15倍。”江啸天说。

    “以此对比,目前国内一线城市是在享受经济发展的高预期红利,实际价值是高估50%的。但国家也不可能像小日本那样,傻乎乎地去戳破地产泡沫,所以只能一方面压住房价,另一方面增加居民收入。”

    “像东方市这样的地方,假如居民收入平均每年增加5%,那收入再翻一倍大致需要14-15年时间。如果房价每年涨2%,10年后房价收入比大概就能跌到20倍以内,20年后和现在的东京差不多。如果房价每年涨3%,则20年后和现在的纽约差不多。”

    “20年啊,老百姓还要等20年才能勉强买得起房。”赵亮哀叹一声。

    “没办法呀,谁让大家都要往一线城市跑。尤其是那些有钱人,自己不一定住这里,但是钱会先过来,一线城市的房价肯定是偏高的。比如古代的长安城、洛阳,都是房价远高于周边城市的。”

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    “细分到房地产股票上,目前开发商都会使用极高的财务杠杆,融资成本高,负债率高达90%以上。所以大批的房地产股票未来都会长期下跌,很难会有起色了,只有仅少数的房企能继续上涨。”

    赵亮点点头,一看今天的房地产股票虽然普遍反弹,但是房地产ETF基金一年来都跌了20%,看来大趋势的确不好。

    到下午三点左右,股市收盘,再度沿着五日均线向下,中证1000勉强收在7000点上方,今天赵亮小赚五万元。快到收盘,赵亮还是平了2手空单,只留一手空单过夜。

    正准备结束一天的盯盘,股票软件跳出来一条公告消息:“交易所要求白云药业申请复牌,终止停牌!”宁家三少的股神笔记



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